Verbilligte Wohnraumvermietung

Bei der verbilligten Wohnraumvermietung sind hinsichtlich des Abzugs von Aufwendungen für die vermietete Immobilie (Werbungskosten) Besonderheiten zu beachten. Die Regelungen hierzu wurden mit dem Steuervereinfachungsgesetz geändert. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die bisherigen und neuen Vorgaben zum Werbungskostenabzug: 

Bisherige Rechtslage

Betrug die Miete weniger als 56% der ortsüblichen Miete war nur der Teil der Werbungskosten abzugsfähig, der dem Verhältnis von verbilligter Miete zur ortsüblichen Miete entsprach. 

Beispiel:        jährliche Miete = € 6.000, ortsübliche Jahresmiete = € 12.000, Jahreskosten der Immobilien = € 4.000 

Als Werbungskosten konnten nur 50% (6.000/12.000) = € 2.000 geltend gemacht werden.

Bei Mieten von mindestens 56%, jedoch weniger als 75% der ortsüblichen Miete  musste die Einkünfteerzielungsabsicht gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden. Dies erfolgte mittels einer so genannten Totalüberschussprognose für die Dauer von 30 Jahren. Ergab sich danach kein positiver Wert, waren die Werbungskosten wie beim Unterschreiten der 56%-Grenze aufzuteilen und demzufolge nur anteilig abziehbar.

Ab einer Miete von 75% der ortsüblichen Miete konnte von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden. In diesem Fall mussten die Werbungskosten nicht aufgeteilt werden. Sie waren in voller Höhe abzugsfähig.   

Beispiel:        jährliche Miete = € 9.000, ortsübliche Jahresmiete = € 12.000, Jahreskosten der Immobilien = € 4.000

Als Werbungskosten konnten nur 100% = € 4.000 geltend gemacht werden.

Neue Rechtslage 

Nach den Änderungen des Steuervereinfachungsgesetzes gibt es nur noch 2 (statt bisher 3) Grenzen: Beträgt die Miete weniger als 66% sind die Werbungskosten nur anteilig im Verhältnis von verbilligter Miete zur ortsüblichen Miete abzugsfähig. Beträgt die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete ist ein voller Werbungskostenabzug möglich. Damit entfällt zukünftig die Notwendigkeit einer Totalüberschussprognose. 

Die dargestellte Änderung gilt ab dem Jahr 2012. Negative Auswirkungen ergeben sich daher bei bestehenden Mietverhältnissen, wenn die verbilligte Wohnraummiete zwischen 56% und 65% der ortsüblichen Miete liegt und aufgrund einer positiven Totalüberschussprognose bisher ein voller Werbungskostenabzug geltend gemacht wurde. Dagegen erhöht sich der Werbungskostenabzug für die Vermieter, die bisher eine Miete zwischen 66% und 74% der ortsüblichen Miete vereinbart und eine negative Überschussprognose hatten.    

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